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买房遭遇限购后如何抉择:继续履行合同还是承担违约责任

2018年07月12日 14:38

阅读提示:最近由于苏州房价快速上涨,房东收取定金后,违约不肯出售房屋的案件频频发生。中介起草的居间协议及房地产买卖协议中都约定了定金与违约金,这种案件法院如何处理? 找法网苏州律师为您进行案件解析。当事

阅读提示:

最近由于苏州房价快速上涨,房东收取定金后,违约不肯出售房屋的案件频频发生。中介起草的居间协议及房地产买卖协议中都约定了定金与违约金,这种案件法院如何处理? 找法网苏州律师为您进行案件解析。

当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定,但未签署《苏州市房地产买卖合同》示范文本,当时之间的买卖合同是否成立、有效?予以区别对待。苏州高院意见,若双方并未明确以签订《苏州市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的,从其约定。

对于确不能继续双方之间的买卖合同,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,易产生争议。

案情介绍:

2015年5月,买受方王某通过中介公司居间介绍与出售方吴某签署了《房地产买卖居间协议》与《房地产买卖协议》。

王某向吴某购买苏州市丁香路一套公寓房,转让总价为700万元,并支付了定金人民币20万元。

其中协议约定:若一方违约,守约方有权解除本协议,要求违约方向守约方赔偿总房款的20%的违约金。

之后,吴某一直拖延签署《苏州市房地产买卖合同》。

王某起诉到法院要求吴某退还定金20万,并要求吴某赔偿20%的违约金140万元。

庭审中,法院追加了中介公司为第三人。

苏州律师详细收集了证据提交给了法院,并代理吴某发表了如下观点:

1、房地产买卖协议中约定的违约金条款是双方真实意思表示,没有欺诈、胁迫及显失公平等情形,是合法有效的。

2、协议中即约定了定金,又约定了违约金,根据合同法的约定,守约方有权选择主张违约金。

3、本案中,由于近期苏州房价快速上涨,该房屋上涨了约25%,所以被告吴某宁肯违约不卖该房屋,为了谋取更大的利益--房价的25%。

4、由于吴某的违约行为,导致王某不能购买该房屋,也错失了购买房屋的机会,导致王某现在要以更高的价高买同样的房屋,造成了王某实际损失25%。

5、其他辩论意见。

法院意见:

鉴于吴某要求降低违约金,法院综合考虑合同的履行情况,判决如下:

解除双方签署的《房地产买卖协议》,吴某退还定金20万元,并赔偿王某违约金70万元。

苏州律师china.findlaw.cn/suzhou

 


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